房地產(chǎn)無(wú)效成本的浪費(fèi):設(shè)計(jì)首當(dāng)其沖!
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1998至2010年（除2008年以外），是中國(guó)房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”，其主要特征是投資高速增長(zhǎng)、交易量和房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲、市場(chǎng)供不應(yīng)求、房企利潤(rùn)可觀。而從2011年開(kāi)始，諸多指標(biāo)開(kāi)始降速，行業(yè)告別高增長(zhǎng)，步入中速增長(zhǎng)階段，也即“白銀時(shí)代”。而隨著2017年黨的十九大的召開(kāi)，進(jìn)一步明確了住房屬性和定位，擠壓房屋投資屬性的空間，強(qiáng)調(diào)今后要“依法調(diào)控房地產(chǎn)”。同時(shí)，多數(shù)房企面臨著居高不下的開(kāi)發(fā)成本和日益加劇的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，以及嚴(yán)峻的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和融資問(wèn)題等。
超額利潤(rùn)的黃金時(shí)代在很大程度上削弱了房企對(duì)成本管理的重視程度，催生了“重開(kāi)源（營(yíng)銷(xiāo)）、輕節(jié)流（成本）”的短視觀念。但在經(jīng)歷幾次樓市寒冬之后，眾多房企逐步認(rèn)識(shí)到，僅僅關(guān)注外部市場(chǎng)的開(kāi)源遠(yuǎn)不能應(yīng)對(duì)殘酷的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，加強(qiáng)成本管理和控制、實(shí)現(xiàn)有效節(jié)流，向管理要效益才是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)巨變的核心能力之一。
根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的性質(zhì)，可以將總開(kāi)發(fā)成本分為有效成本和無(wú)效成本，有效成本是形成有效的產(chǎn)品，或提高產(chǎn)品的附加值，或促進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)的成本。無(wú)效成本是指在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，對(duì)形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、促進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)沒(méi)有作用，不能得到客戶(hù)的認(rèn)同和補(bǔ)償，或降低了產(chǎn)品投入產(chǎn)出比的成本支出，嚴(yán)重影響投資收益，是一種成本浪費(fèi)。因此控制好項(xiàng)目的無(wú)效成本具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文主要闡述了無(wú)效成本的內(nèi)涵，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)階段產(chǎn)生無(wú)效成本進(jìn)行成因分析與總結(jié)，提出無(wú)效成本的管控思想及措施，以期能為房企的成本管理工作起到一定的借鑒作用。
2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成
一般來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全成本，包括開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用包括營(yíng)銷(xiāo)、管理、財(cái)務(wù)成本；開(kāi)發(fā)成本包括土地費(fèi)用、建造成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)；而建造成本包括前期準(zhǔn)備費(fèi)、建安工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)、環(huán)境園林及配套設(shè)施費(fèi)等。具體構(gòu)成如圖2-1所示。
根據(jù)筆者所參與建設(shè)的5個(gè)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目綜合統(tǒng)計(jì)分析，全開(kāi)發(fā)成本的組成比例如圖2-2所示。
2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)效成本管理的意義與內(nèi)涵
2.2.1 無(wú)效成本的概念
根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的性質(zhì)，可以將全開(kāi)發(fā)成本分為有效成本和無(wú)效成本。其中無(wú)效成本是指在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，對(duì)形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、促進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)沒(méi)有作用，不能得到客戶(hù)的認(rèn)同和補(bǔ)償?shù)某杀荆瑖?yán)重影響投資收益，是一種成本的浪費(fèi)。無(wú)效成本本質(zhì)上是有效成本的對(duì)立面，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本的不合理的組成部分，它可以產(chǎn)生于成本構(gòu)成的任何一個(gè)核算對(duì)象或核算階段之中，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的方案定位、設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、工程、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)、稅務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)。
2.2.2 無(wú)效成本管理的意義
無(wú)效成本管理是指根據(jù)企業(yè)的總體目標(biāo)和項(xiàng)目的具體要求，在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目無(wú)效成本進(jìn)行有組織地識(shí)別、分析、控制與考核等一系列科學(xué)管理活動(dòng)，以達(dá)到強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理、完善成本管理制度、提高成本管理水平、降低項(xiàng)目成本、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)，從而創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益的過(guò)程。
基于無(wú)效成本的零收益特征，它的產(chǎn)生會(huì)直接造成項(xiàng)目利潤(rùn)的減少。以筆者所在公司以往開(kāi)發(fā)的某項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)效成本約占總開(kāi)發(fā)成本的2.31%，以項(xiàng)目預(yù)期凈利潤(rùn)率為15%為例，在營(yíng)業(yè)收入不變的條件下，無(wú)效成本降低至0.5%就可以使項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率增加1.7%；以筆者參建的某多、高層住宅小區(qū)為例，除地價(jià)及期間費(fèi)用外的開(kāi)發(fā)單方成本為3056元/㎡（攤?cè)肟墒勖娣e），其中約61元/㎡為無(wú)效成本，按本小區(qū)開(kāi)發(fā)體量71.67萬(wàn)㎡計(jì)算，無(wú)效成本高達(dá)4371.87萬(wàn)元。而無(wú)效成本的節(jié)約金額，是最直觀的項(xiàng)目利潤(rùn)增加凈值。因此控制無(wú)效成本是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本最直接、最有效的方法，應(yīng)當(dāng)引起管理者的重視，有必要專(zhuān)門(mén)針對(duì)無(wú)效成本的控制與管理，進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)地分析與論證，提出具體的控制方法與措施，以增加項(xiàng)目收益。
同時(shí)，將無(wú)效成本概念從總成本概念中剝離出來(lái)，形成一套行之有效的無(wú)效成本管理體系和制度，輔之以數(shù)據(jù)、報(bào)表等定期展現(xiàn)開(kāi)發(fā)成本的浪費(fèi)情況，有助于培養(yǎng)和提高房企內(nèi)部各部門(mén)的成本意識(shí)，能夠提高管理人員對(duì)成本浪費(fèi)的警惕性，有助于成本管理中“全員成本”理念的實(shí)施。
綜上，無(wú)效成本管理是成本精細(xì)化管理的重要組成，它是成本管理的一種逆向思維方法。正是由于無(wú)效成本的產(chǎn)生貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)流程，所以可以說(shuō)有效控制了無(wú)效成本，就等同于做到了成本精細(xì)化管理。
3.1 無(wú)效成本的分類(lèi)及成因分析
無(wú)效成本的產(chǎn)生貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)階段。基于筆者所參與的項(xiàng)目實(shí)踐，根據(jù)2個(gè)完工項(xiàng)目及1個(gè)在建項(xiàng)目的無(wú)效成本統(tǒng)計(jì)分析，將無(wú)效成本按照產(chǎn)生的部門(mén)和工作環(huán)節(jié)可分定位及策劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、施工、預(yù)結(jié)算等五個(gè)方面，常見(jiàn)無(wú)效成本的分類(lèi)如附錄1《常見(jiàn)無(wú)效成本分類(lèi)及成因分析表》所示。
按照無(wú)效成本在項(xiàng)目形成過(guò)程中的作用及危害，可將無(wú)效成本分為顯性無(wú)效成本和隱形無(wú)效成本。顯性無(wú)效成本，就是指在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的對(duì)形成產(chǎn)品或提升價(jià)值等沒(méi)有作用，無(wú)法獲得客戶(hù)認(rèn)同和補(bǔ)償，并且存在潛在危害的成本支出；而隱性無(wú)效成本，就是指在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的沒(méi)有具體危害，僅僅降低了產(chǎn)品投入產(chǎn)出比的成本支出。
將無(wú)效成本按產(chǎn)生的部門(mén)分類(lèi)，主要為設(shè)計(jì)部、招采部、工程部、成本部（因本文不涉及營(yíng)銷(xiāo)和財(cái)務(wù)無(wú)效成本，故此處不列營(yíng)銷(xiāo)部和財(cái)務(wù)部）。
3.2 無(wú)效成本的控制重點(diǎn)
3.2.1各類(lèi)別無(wú)效成本所占比重
在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，定位及策劃、設(shè)計(jì)階段是決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、價(jià)值的關(guān)鍵階段。根據(jù)德國(guó)索默爾（Hans Rolf Sommer）博士對(duì)工程項(xiàng)目不同階段對(duì)成本的影響程度的結(jié)果表明：決策及設(shè)計(jì)階段，對(duì)成本造價(jià)的影響占比為75%~95%。而根據(jù)筆者所參與的項(xiàng)目無(wú)效成本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，各類(lèi)別無(wú)效成本占比如圖3-1所示。
值得說(shuō)明的是，本統(tǒng)計(jì)中包含了隱性無(wú)效成本的估算金額。雖然隱性無(wú)效成本無(wú)法準(zhǔn)確核算金額，但仍可以根據(jù)同類(lèi)項(xiàng)目和產(chǎn)品的競(jìng)標(biāo)、對(duì)標(biāo)等手段去衡量其成本支出的效率，并換算為可以量化的無(wú)效成本金額。但由于測(cè)算手段的不足，本統(tǒng)計(jì)中隱性無(wú)效成本的估算是偏保守的，所以實(shí)際定位及策劃、設(shè)計(jì)階段的無(wú)效成本占比可能更高。這與該階段對(duì)總成本的影響程度是相匹配的。
3.2.2無(wú)效成本的控制重點(diǎn)
從筆者參與管理的多項(xiàng)工程成本管理后評(píng)估中可知，在無(wú)效成本總額中，有約70%是由其他職能端管理不善造成的。現(xiàn)有的成本管理體系對(duì)此普遍關(guān)注度不夠，更缺乏有效管控措施。由上述無(wú)效成本占比分析可知，定位及策劃、設(shè)計(jì)階段是無(wú)效成本產(chǎn)生的重災(zāi)區(qū)，而該階段的投資比例僅占總投資的2~3%，所以在該階段進(jìn)行無(wú)效成本管控才是最重要、最有效的。
常見(jiàn)無(wú)效成本分類(lèi)表
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工作環(huán)節(jié) |
無(wú)效成本產(chǎn)生原因 |
后果及表現(xiàn) |
顯性/隱性 |
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定位及策劃 |
定位不準(zhǔn)確 |
對(duì)市場(chǎng)調(diào)研不充分及客戶(hù)定位不準(zhǔn)確，需求改變，導(dǎo)致產(chǎn)品定位失誤，對(duì)已確認(rèn)或已實(shí)施的方案進(jìn)行顛覆或重大調(diào)整 |
返工或整改費(fèi)用 |
顯性 |
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總圖級(jí)規(guī)劃失誤 |
未從項(xiàng)目整體布局、產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合、平面輪廓、單體建筑高度與體型、土方平衡等方面進(jìn)行研判和優(yōu)化；未善用規(guī)劃指標(biāo)，使貨值最大化 |
投入產(chǎn)出比較低 |
隱性 |
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敏感性分析 |
建筑標(biāo)準(zhǔn)與樓盤(pán)定位不符，不能有效把握購(gòu)房客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的敏感度，成本投入分布未優(yōu)化 |
不能產(chǎn)生產(chǎn)品溢價(jià) |
隱性 |
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多余的使用功能及客戶(hù)需求 |
配置和增加的產(chǎn)品功能、質(zhì)量及數(shù)量未獲得客戶(hù)認(rèn)可和使用 |
額外增加配置的成本 |
隱性 |
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多余的材料、設(shè)施消耗 |
多余合理水平的材料及設(shè)施消耗 |
多出合理水平消耗的成本 |
隱性 |
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配置過(guò)高，過(guò)于復(fù)雜或奢華的設(shè)計(jì) |
為追求品質(zhì)，使用過(guò)高、過(guò)大、過(guò)于復(fù)雜、選用過(guò)于昂貴的造型或構(gòu)件 |
多出合理水平的成本，維修、保養(yǎng)成本 |
隱性 |
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設(shè)計(jì) |
設(shè)計(jì)失誤 |
對(duì)設(shè)計(jì)效果把握不準(zhǔn)，裝飾設(shè)計(jì)未結(jié)合建筑現(xiàn)狀 |
拆除和重建導(dǎo)致資金浪費(fèi)；后期加固與補(bǔ)強(qiáng)；資金浪費(fèi)； |
顯性 |
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提交設(shè)計(jì)原始資料錯(cuò)誤 |
顯性 |
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設(shè)計(jì)與驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不符 |
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設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峤徊患皶r(shí) |
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設(shè)計(jì)變更下達(dá)不及時(shí) |
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材料、施工工藝選擇不當(dāng) |
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多工序、各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)圖矛盾 |
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裝飾設(shè)計(jì)未結(jié)合建筑現(xiàn)狀 |
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設(shè)計(jì)未考慮正常、合理使用功能 |
顯性 |
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設(shè)計(jì)深度不夠，不能有效指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工 |
顯性 |
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設(shè)計(jì)不經(jīng)濟(jì) |
設(shè)計(jì)未經(jīng)成本優(yōu)化，或優(yōu)化不到位，設(shè)計(jì)指標(biāo)過(guò)于保守 |
經(jīng)濟(jì)性不合理，成本浪費(fèi) |
隱性 |
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招標(biāo)及采購(gòu) |
招標(biāo)策劃 |
對(duì)招投標(biāo)流程、入圍單位、定價(jià)原則、標(biāo)段劃分不合理，計(jì)劃性不足；不按事先采購(gòu)策劃進(jìn)行定標(biāo) |
影響工期與質(zhì)量，產(chǎn)生超額費(fèi)用 |
隱性 |
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資源選擇 |
施工單位/供應(yīng)商考察失誤，投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)不充分，未有能力承接、誠(chéng)信問(wèn)題，私自轉(zhuǎn)包 |
未知變化，總價(jià)增加； |
隱性 |
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招標(biāo)范圍不準(zhǔn)確 |
招標(biāo)范圍不準(zhǔn)確，界面不清，造成交叉、重復(fù)作業(yè) |
導(dǎo)致補(bǔ)償費(fèi)或趕工費(fèi) |
顯性 |
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招標(biāo)/合同文件編制 |
合同條款有誤，經(jīng)濟(jì)標(biāo)、合同清單、合同附件編制出現(xiàn)失誤 |
多承擔(dān)費(fèi)用 |
顯性 |
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評(píng)定標(biāo) |
評(píng)標(biāo)分析失誤 |
中標(biāo)價(jià)格偏高 |
隱性 |
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直接委托 |
出于利益或其他考慮，直接委托承包，后期又隨意拆分合同 |
價(jià)格偏高、補(bǔ)償費(fèi)用 |
隱性 |
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采購(gòu)材料失誤 |
采購(gòu)材料、設(shè)備或部品不對(duì)板，導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題或投訴；供貨影響工期 |
返工或整改，延誤工期 |
顯性 |
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施工 |
施工準(zhǔn)備 |
使用周期短的高標(biāo)準(zhǔn)臨設(shè) |
拆除與重建 |
隱性 |
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施工準(zhǔn)備不足 |
延誤工期，增加成本 |
顯性 |
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施工節(jié)點(diǎn)計(jì)劃不合理 |
顯性 |
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施工過(guò)程 |
施工安排失誤、指令下達(dá)不當(dāng)，變更未經(jīng)成本優(yōu)化，較為隨意 |
賠償與維修費(fèi)用；索賠費(fèi)用 |
顯性 |
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工程質(zhì)量管理不善，或疏于管理，技術(shù)措施不到位 |
考慮不周，費(fèi)用大增；維修、補(bǔ)償費(fèi)用 |
顯性 |
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非關(guān)鍵線路搶工 |
費(fèi)效比不高 |
隱性 |
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因疏于現(xiàn)場(chǎng)管理，導(dǎo)致無(wú)法分?jǐn)偟乃娰M(fèi)用，無(wú)責(zé)任單位賠償?shù)耐当I損失，無(wú)責(zé)任單位扣款的質(zhì)量缺陷整改費(fèi)用 |
成本額外支出 |
顯性 |
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多余合理水平的材料及設(shè)施消耗 |
成本額外支出 |
顯性 |
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超索賠時(shí)效的簽證或索賠的確認(rèn)，積壓簽證 |
結(jié)算時(shí)統(tǒng)一爆發(fā)，因無(wú)法核實(shí)而導(dǎo)致的額外支出 |
顯性 |
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甲供材管理不到位，統(tǒng)計(jì)、出入庫(kù)、核銷(xiāo)資料不完善 |
甲供材核算錯(cuò)誤，多支出成本 |
顯性 |
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合同執(zhí)行 |
隨意拆分合同工作內(nèi)容，未及時(shí)簽訂補(bǔ)充合同 |
總成本增加，卻無(wú)法從相應(yīng)單位扣回 |
顯性 |
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工程款支付不及時(shí)或付款失誤 |
施工單位提出索賠 |
顯性 |
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施工與交付標(biāo)準(zhǔn)矛盾不一致 |
返工、拆改 |
顯性 |
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工程資料 |
工程資料不完善，竣工結(jié)算資料審核不到位，引起結(jié)算時(shí)造價(jià)增加 |
虛增成本 |
顯性 |
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維修 |
維修工作程序不到位，維修時(shí)未及時(shí)通知責(zé)任單位 |
維修費(fèi)用無(wú)法落實(shí) |
顯性 |
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回收利用 |
未重復(fù)利用可再利用的材料、設(shè)施、臨建等 |
成本浪費(fèi) |
顯性 |
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預(yù)結(jié)算 |
預(yù)算失誤 |
預(yù)算工程量不準(zhǔn)確，計(jì)價(jià)失誤，對(duì)價(jià)格未進(jìn)行充分了解掌握，材料、設(shè)備價(jià)格偏高，取費(fèi)費(fèi)率偏大 |
合同價(jià)款失實(shí)導(dǎo)致費(fèi)用增加 |
顯性 |
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結(jié)算失誤 |
結(jié)算審核不細(xì)致 |
超結(jié)工程款項(xiàng) |
顯性 |
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4 無(wú)效成本的統(tǒng)計(jì)與分析方法
4.1 無(wú)效成本的統(tǒng)計(jì)分析方法
按照統(tǒng)計(jì)對(duì)象和階段的不同，可將無(wú)效成本的統(tǒng)計(jì)分析方法分為三種：①單個(gè)合同無(wú)效成本分析；②月度（或季度）無(wú)效成本分析；③項(xiàng)目無(wú)效成本分析。
單個(gè)合同的無(wú)效成本分析工作，可在每個(gè)合同結(jié)算完成后進(jìn)行；工作重點(diǎn)是對(duì)單個(gè)合同結(jié)算額進(jìn)行細(xì)分、甄別、歸類(lèi)，提煉出其中屬于無(wú)效成本的部分，目的是為了避免類(lèi)似合同再發(fā)生同樣類(lèi)型的無(wú)效成本。月度（或季度）無(wú)效成本分析工作，應(yīng)于每個(gè)月（每季度）定期進(jìn)行。工作重點(diǎn)是將本月完成的結(jié)算或產(chǎn)值進(jìn)行分析，將單個(gè)合同的無(wú)效成本進(jìn)行匯總，計(jì)算無(wú)效成本的比例，分析其產(chǎn)生的原因，并提出改進(jìn)辦法；同時(shí)對(duì)無(wú)效成本的典型案例、頻發(fā)案例進(jìn)行梳理和階段性歸納。項(xiàng)目無(wú)效成本分析，應(yīng)于項(xiàng)目結(jié)束、在項(xiàng)目成本后評(píng)估的同時(shí)進(jìn)行，以項(xiàng)目為對(duì)象對(duì)無(wú)效成本進(jìn)行系統(tǒng)性總結(jié)，統(tǒng)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)等各成本科目中無(wú)效成本的比例，對(duì)各無(wú)效成本產(chǎn)生的原因進(jìn)行歸納總結(jié)，深入分析原因并形成備忘錄，補(bǔ)充于《項(xiàng)目無(wú)效成本分類(lèi)目錄》之中。
無(wú)效成本的統(tǒng)計(jì)和分析，應(yīng)由成本管理部門(mén)牽頭，由設(shè)計(jì)、工程、招采等部門(mén)配合，按以上三種分析方法對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的成本進(jìn)行分析，提煉無(wú)效成本數(shù)據(jù)，建立無(wú)效成本數(shù)據(jù)庫(kù)和相關(guān)表單。同時(shí)應(yīng)做到做到對(duì)發(fā)生的每一項(xiàng)無(wú)效成本進(jìn)行計(jì)算與判斷，對(duì)無(wú)效成本產(chǎn)生的金額、原因以及整改措施，定期向公司高層和相關(guān)部門(mén)、人員通報(bào)。成本管理部還應(yīng)在日常工作中督促、提醒，并采取主動(dòng)行為避免和減少無(wú)效成本，對(duì)無(wú)效成本做到事前控制。同時(shí)成本管理部門(mén)根據(jù)對(duì)無(wú)效成本產(chǎn)生原因的分析，提出工作改進(jìn)建議，各責(zé)任部門(mén)針對(duì)相關(guān)的無(wú)效成本及時(shí)進(jìn)行總結(jié)，以避免重復(fù)發(fā)生。該分析方法可促進(jìn)成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，為新項(xiàng)目的無(wú)效成本管理提供依據(jù)和考核指標(biāo)，同時(shí)為新項(xiàng)目目標(biāo)成本的準(zhǔn)確編制提供可量化的參考。
無(wú)效成本的統(tǒng)計(jì)和分析，根據(jù)管理層次和精度的不同需要應(yīng)形成《XX合同無(wú)效成本分析表》、《月度（或季度）無(wú)效成本分析》、《項(xiàng)目無(wú)效成本統(tǒng)計(jì)分析表》、《無(wú)效成本統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬》、《無(wú)效成本分類(lèi)目錄》等表單。
4.2 無(wú)效成本統(tǒng)計(jì)分析應(yīng)注意事項(xiàng)
基于無(wú)效成本統(tǒng)計(jì)及分析工作的重要性，建議由成本部門(mén)設(shè)置專(zhuān)門(mén)崗位負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，同時(shí)應(yīng)注意：
1）因合作方失誤導(dǎo)致的無(wú)效成本，若落實(shí)了相應(yīng)責(zé)任扣款，可以抵消相應(yīng)的無(wú)效成本；
2）為了防止遺漏，各項(xiàng)目應(yīng)每月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并不斷補(bǔ)充完善可能產(chǎn)生無(wú)效成本的關(guān)注點(diǎn)，便于提早預(yù)防；
3）無(wú)效成本的數(shù)據(jù)來(lái)源包括，在變更指令、洽商、簽證估算或結(jié)算時(shí)標(biāo)明的無(wú)效成本，相關(guān)合同、賠償、扣款、押金及罰款的臺(tái)帳記錄，以及留底的郵件、書(shū)面掃描件等資料；
4）可以按代碼進(jìn)行分列，在項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本如簽證、設(shè)計(jì)變更、維修工程發(fā)生時(shí)由成本管理部門(mén)按偏差因素分類(lèi)歸口；按月統(tǒng)計(jì)無(wú)效成本費(fèi)用，并編制無(wú)效成本趨勢(shì)圖形，高于無(wú)效成本正常值時(shí)，對(duì)責(zé)任部門(mén)提出預(yù)警。及時(shí)作出成本糾偏，同時(shí)為項(xiàng)目結(jié)束后開(kāi)展的成本后評(píng)估提供真實(shí)、有效的數(shù)據(jù)。
5 無(wú)效成本管理思想和管控措施
5.1 無(wú)效成本管理和控制思想概述
無(wú)效成本管理屬于成本管理中的事前管理。但其出發(fā)點(diǎn)是已完項(xiàng)目的教訓(xùn)總結(jié)，即從已完工程實(shí)踐中，通過(guò)分析總成本中的無(wú)效部分，沉淀無(wú)效成本數(shù)據(jù)和案例，總結(jié)出易發(fā)生無(wú)效成本的工作環(huán)節(jié)。向公司管理層、各部門(mén)明確無(wú)效成本管理的概念、目的、分類(lèi)、優(yōu)點(diǎn)，獲得公司全體對(duì)無(wú)效管理工作的支持。在制定項(xiàng)目目標(biāo)成本時(shí)，根據(jù)對(duì)前期無(wú)效成本數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，考慮通過(guò)努力導(dǎo)致無(wú)效成本減少的情況，以形成合理的目標(biāo)成本。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，將無(wú)效成本管理的制度、操作手冊(cè)、各類(lèi)措施進(jìn)行事前發(fā)布、宣講和培訓(xùn)。在重點(diǎn)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控、評(píng)估、考核，將過(guò)往類(lèi)似項(xiàng)目的同類(lèi)無(wú)效成本做到事前預(yù)防和事中杜絕，同時(shí)對(duì)多次重復(fù)發(fā)生的無(wú)效成本進(jìn)行深入分析，提出有力管控及考核措施。同時(shí)將本項(xiàng)目形成的無(wú)效成本按上節(jié)所述方法進(jìn)行分析和統(tǒng)計(jì)，提出工作改進(jìn)建議，將新類(lèi)型的無(wú)效成本納入無(wú)效成本管理分類(lèi)目錄中，對(duì)新項(xiàng)目形成參考和指導(dǎo)作用。
控制無(wú)效成本是降低項(xiàng)目成本直接有效的方法，有賴(lài)于公司各業(yè)務(wù)部門(mén)的共同參與。下文將從項(xiàng)目建設(shè)各階段分別闡述無(wú)效成本管控的方法及措施。
5.2 定位、策劃及設(shè)計(jì)階段無(wú)效成本管控措施
5.2.1運(yùn)用價(jià)值工程理論實(shí)現(xiàn)效益增值
本階段是創(chuàng)造項(xiàng)目?jī)r(jià)值的關(guān)鍵階段，應(yīng)以?xún)r(jià)值工程為理論依據(jù)。價(jià)值工程的特點(diǎn)是以客戶(hù)的質(zhì)量功能需求出發(fā)，通過(guò)價(jià)值創(chuàng)造，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化；以最低的壽命周期成本，使產(chǎn)品具備應(yīng)由的配置和功能，以功能分析優(yōu)化為核心，將產(chǎn)品的價(jià)值、功能和成本作為一個(gè)整體來(lái)考慮。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，提升產(chǎn)品價(jià)值的五個(gè)途徑如表5-1所示。
5.2.2項(xiàng)目級(jí)成本策劃
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，本階段產(chǎn)生的無(wú)效成本多為隱性無(wú)效成本。在本階段，工作重點(diǎn)是項(xiàng)目收益最大化，應(yīng)做好項(xiàng)目級(jí)成本策劃和產(chǎn)品級(jí)成本策劃。項(xiàng)目級(jí)的成本策劃，應(yīng)基于不同的產(chǎn)品組合，根據(jù)市場(chǎng)行情對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行研判，對(duì)項(xiàng)目的整體方案進(jìn)行不同業(yè)態(tài)組合背景下的收益對(duì)比，最終得出并鎖定其貨值最大化的方案。具體如表5-2所示例。
務(wù)必避免不成熟的調(diào)研和方案急于實(shí)施，筆者曾經(jīng)歷的某住宅地產(chǎn)項(xiàng)目中，產(chǎn)品初始定位為12棟多層住宅。但在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)周邊樓盤(pán)高層小戶(hù)型公寓的市場(chǎng)接受度非常高。因此，將其中6棟普通住宅更改為高層小戶(hù)型公寓，但由于項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始施工，層高、電梯、公共大堂等均要進(jìn)行更改，且需要重新進(jìn)行規(guī)劃報(bào)建，造成了成本的較大浪費(fèi)。
值得說(shuō)明的是，產(chǎn)品組合分析需要大量的經(jīng)驗(yàn)和成本、銷(xiāo)售大數(shù)據(jù)的支持，所以并不適合規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)。
除了產(chǎn)品組合方案，同時(shí)應(yīng)對(duì)路網(wǎng)布置方案、停車(chē)布置方案，場(chǎng)地標(biāo)高方案這三大方案進(jìn)行優(yōu)化和管控。如場(chǎng)地標(biāo)高方案，要綜合考慮景觀、排水、周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，注意生產(chǎn)工藝和和運(yùn)輸?shù)囊?，同時(shí)盡量利用地形使場(chǎng)內(nèi)挖填方平衡，增加土方利用率，以減少棄土的運(yùn)輸費(fèi)用。筆者所經(jīng)歷的某項(xiàng)目中，就曾因設(shè)計(jì)調(diào)研不充分，未充分利用原地形地貌，導(dǎo)致超額的土方開(kāi)挖和運(yùn)輸費(fèi)用。
5.2.3產(chǎn)品級(jí)成本策劃
產(chǎn)品級(jí)成本策劃，工作重點(diǎn)是聚集成本的有效投放，最大限度避免無(wú)效成本或低效成本的產(chǎn)生。即強(qiáng)調(diào)“好鋼用在刀刃上”“花好每一分錢(qián)”。首先將項(xiàng)目成本劃分為急需控制的成本項(xiàng)、影響客戶(hù)體驗(yàn)的成本項(xiàng)、可通過(guò)前期決策優(yōu)化的成本項(xiàng)、必須支出的成本項(xiàng)和調(diào)整空間不大的成本項(xiàng)，其中前二項(xiàng)為管控的重點(diǎn)。
建立基于客戶(hù)需求的產(chǎn)品分級(jí)體系。分析土地屬性，圈定主打產(chǎn)品；根據(jù)產(chǎn)品特征，鎖定目標(biāo)客戶(hù)，根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)的關(guān)注點(diǎn)（價(jià)值排序），決定成本投放重點(diǎn)；善用規(guī)劃指標(biāo)，掏干用盡，使貨值最大化；根據(jù)客戶(hù)定位，確定產(chǎn)品配置。
5.2.4設(shè)計(jì)優(yōu)化
常規(guī)水準(zhǔn)的設(shè)計(jì)在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)相當(dāng)成熟，但結(jié)合成本、項(xiàng)目收益的設(shè)計(jì)優(yōu)化目前并未在行業(yè)內(nèi)普及。所以設(shè)計(jì)優(yōu)化必將成為降低無(wú)效成本的重要措施。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)踐，設(shè)計(jì)優(yōu)化的措施及重點(diǎn)為：盡可能減少和科學(xué)利用地下面積；控制窗地比減少開(kāi)窗面，實(shí)現(xiàn)門(mén)窗節(jié)能并降低造價(jià)；降低外立面率，優(yōu)化工藝設(shè)計(jì)；優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、嚴(yán)控結(jié)構(gòu)性成本；精細(xì)設(shè)計(jì)使用功能，避免設(shè)計(jì)錯(cuò)誤和不合理功能等。
如，根據(jù)標(biāo)桿房企的經(jīng)驗(yàn)及筆者所參與項(xiàng)目的實(shí)際情況，設(shè)計(jì)階段對(duì)結(jié)構(gòu)性成本主要關(guān)注鋼筋與混凝土含量，窗地比、地下室層高等指標(biāo)，其中每一項(xiàng)的優(yōu)化和改良，都會(huì)帶來(lái)明顯的成本節(jié)約，如表5-3所示。
5.2.5成本不均衡投入
成本不均衡分布，是指在產(chǎn)品成本層面，對(duì)敏感性成本應(yīng)基于客戶(hù)視角重點(diǎn)投入、功能性成本強(qiáng)調(diào)與工程匹配，合理使用、結(jié)構(gòu)性成本在保障安全的前提下進(jìn)行嚴(yán)控的不均衡投入策略。
根據(jù)眾多房企敏感性成本投放的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，對(duì)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)具有決定性影響的成本約占總成本的20%，企業(yè)對(duì)敏感性成本的管理就是要在客戶(hù)感知度最高的這20%成本上下功夫。筆者所在公司曾基于客戶(hù)視角，總結(jié)出敏感性成本的七大關(guān)鍵部位，即住宅室內(nèi)精裝、園林環(huán)境、門(mén)窗、大堂及電梯廳精裝、外立面、欄桿、防水。
以景觀工程為例，綠化面積和投放總成本一定的條件下，最終景觀效果也會(huì)存在很大的差異。例如，景觀不一定要比奢華、比格調(diào)、比點(diǎn)睛樹(shù)，筆者曾參觀過(guò)某標(biāo)桿企業(yè)已完工的住宅小區(qū)，該小區(qū)無(wú)一棵大樹(shù)、無(wú)奢華水景，但整個(gè)小區(qū)景觀的整體感覺(jué)非常不錯(cuò)。這就要求我們運(yùn)用景觀成本的二次不均衡分布策略。首先，針對(duì)景觀成本按照軟景、硬景、水景的比例進(jìn)行合理籌劃，完成第一次的景觀成本不均衡分配，該比例可以基于歷史項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，也可以基于對(duì)競(jìng)品樓盤(pán)的踩盤(pán)；其次，需要對(duì)軟景、硬景等的下一級(jí)成本進(jìn)一步細(xì)分，如軟景可以再細(xì)分為大喬、小喬、大灌、小灌、草坪，根據(jù)歷史最優(yōu)經(jīng)驗(yàn)或標(biāo)桿企業(yè)的項(xiàng)目數(shù)據(jù)來(lái)確定其各自占比；最后按照小區(qū)的不同區(qū)位和產(chǎn)品建筑的不同部位，對(duì)景觀成本進(jìn)行合理的分布，進(jìn)一步明確植被的間距、密度等，從而從最細(xì)節(jié)的層面固化園林景觀的效果。在這個(gè)過(guò)程中，注重技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合進(jìn)行成本優(yōu)化。如注意某些植被與建筑功能、設(shè)施的協(xié)調(diào)性，注意苗木價(jià)格的突跳點(diǎn)等。
5.2.6限額設(shè)計(jì)
限額設(shè)計(jì)是按照“按成本設(shè)計(jì)”的理論、思想和方法進(jìn)行的。主要目的是要設(shè)計(jì)出既有合格性能，又經(jīng)濟(jì)實(shí)用的產(chǎn)品。其重點(diǎn)在于將目標(biāo)成本分配到分部、分項(xiàng)工程中，進(jìn)行比較、限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)是通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)方案比選，對(duì)各種方案的成本進(jìn)行核定，以達(dá)到事先控制成本造價(jià)的目的。在成熟的房企管理實(shí)踐中，已形成了較為成熟的成本限額指標(biāo)和指標(biāo)選用、確定方法。在實(shí)踐中有以下關(guān)注點(diǎn)：
1）必須確保提出的限額指標(biāo)科學(xué)合理，充分體現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性成本嚴(yán)控、功能性成本合理，敏感性成本增強(qiáng)”的理念，貫徹、落實(shí)于各階段成本測(cè)算和目標(biāo)成本內(nèi)。參考行業(yè)內(nèi)的成本大數(shù)據(jù)，或引用標(biāo)桿企業(yè)相關(guān)資料，并在實(shí)際應(yīng)用中逐步完善。
2）依照“利潤(rùn)-成本倒逼法”，反向推導(dǎo)、細(xì)分出（可供個(gè)設(shè)計(jì)工種使用的）成本配置，即成本限額指標(biāo)或配置標(biāo)準(zhǔn)建議，以此指導(dǎo)設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)成本預(yù)控。如條件成熟，應(yīng)由設(shè)計(jì)與成本管理部門(mén)共同負(fù)責(zé)制定、固化限量設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，涉及客戶(hù)敏感性成本的配置標(biāo)準(zhǔn)須銷(xiāo)售部門(mén)介入。
3）將限額指標(biāo)在任務(wù)書(shū)以及合同的設(shè)計(jì)中予以明確，約束設(shè)計(jì)單位重視設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性。將限額指標(biāo)作為過(guò)程控制和設(shè)計(jì)獎(jiǎng)罰、履約評(píng)估的主要依據(jù)。在設(shè)計(jì)過(guò)程中同步進(jìn)行成本測(cè)算、評(píng)審與驗(yàn)收。
5.2.7圖紙會(huì)審
圖紙會(huì)審是設(shè)計(jì)成果的最后一道關(guān)口，是精細(xì)化管理的重要措施，需認(rèn)真對(duì)待。圖紙會(huì)審應(yīng)由設(shè)計(jì)部門(mén)牽頭，組織工程、成本、物業(yè)、施工單位共同參與，最大限度避免圖紙的設(shè)計(jì)錯(cuò)漏、各專(zhuān)業(yè)矛盾、深度不足等原因產(chǎn)生的無(wú)效成本消耗。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，把容易出問(wèn)題的要點(diǎn)進(jìn)行梳理羅列，把確定正確的做法明確下來(lái)，指引圖紙會(huì)審的全面性和細(xì)致性。有條件的甚至可以引入BIM（建筑信息模型）進(jìn)行碰撞檢查或模擬施工。
5.3.1選擇優(yōu)質(zhì)資源
房地產(chǎn)企業(yè)，從某種意義上來(lái)講屬于資源整合企業(yè)，所以資源的選、用、育、留對(duì)成本的影響至關(guān)重要。招標(biāo)階段無(wú)效成本管控的關(guān)鍵在于合作單位的選擇，而非合約價(jià)格的談判。優(yōu)質(zhì)資源選擇工作重點(diǎn)及管控措施有：
1）做好供應(yīng)商入圍的規(guī)范管理。供應(yīng)商入圍必須遵循三大原則：一是達(dá)標(biāo)原則，即所有入圍單位的各項(xiàng)條件必須符合招標(biāo)文件要求，這是保證供應(yīng)商質(zhì)量的基本門(mén)檻和必要條件；二是競(jìng)爭(zhēng)原則，盡可能形成充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，以選擇出相對(duì)最優(yōu)的供方。如邀請(qǐng)招標(biāo)的有效投標(biāo)人必須大于等于3N+1（N為實(shí)際需要的供應(yīng)商數(shù)量）；三是新人原則，如確保入圍名單中有30%~40%以上的新供應(yīng)商，規(guī)避串標(biāo)，整體上確保招標(biāo)過(guò)程的良性競(jìng)爭(zhēng)。盡量避免直接定標(biāo)，直接定標(biāo)的工程多數(shù)是出于企業(yè)內(nèi)部推薦或個(gè)別決策者的利益聯(lián)合。雖有便于管理等優(yōu)點(diǎn)，但存在價(jià)格偏高、濫用補(bǔ)償費(fèi)用、利益交換等風(fēng)險(xiǎn)。
2）明確入圍考察的職責(zé)分工。杜絕對(duì)入圍單位的考察流于形式，應(yīng)明確各個(gè)崗位的考察職責(zé)分工，保證各部門(mén)能出具專(zhuān)業(yè)的意見(jiàn)供決策者參考，而不是提供一個(gè)含糊其辭的意見(jiàn)“請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)決策”。充分考察入圍單位的各方面條件，避免單純采用低價(jià)中標(biāo)原則所帶來(lái)的工期拖延、工程質(zhì)量低劣的不良后果，造成無(wú)效成本增加。
3）引入“優(yōu)化設(shè)計(jì)+施工”，在某些專(zhuān)業(yè)分包領(lǐng)域，為積極發(fā)揮供應(yīng)商的專(zhuān)業(yè)能力，實(shí)現(xiàn)合作共贏，可引入“優(yōu)化設(shè)計(jì)+施工”的招標(biāo)模式。其應(yīng)用范圍包括：基坑圍護(hù)、超高層、鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、泛光照明、園林綠化等。
4）應(yīng)避免只注重管理制度、流程，而忽視招標(biāo)采購(gòu)的經(jīng)濟(jì)效果。
5）重視互聯(lián)網(wǎng)招標(biāo)采購(gòu)。可關(guān)注并嘗試?yán)每缙髽I(yè)的采購(gòu)聯(lián)盟、各類(lèi)采購(gòu)平臺(tái)、發(fā)揮其規(guī)模效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)集中采購(gòu)。
6）深耕現(xiàn)有供應(yīng)商、開(kāi)拓未來(lái)供應(yīng)商。招標(biāo)投標(biāo)是資源選擇的一大利器，但它也有其局限性。招標(biāo)投標(biāo)本質(zhì)上是一種“獵人模式”，即以單次博弈為主，從眾多供應(yīng)商中優(yōu)選“獵物”，會(huì)存在成本高昂、因信息不對(duì)稱(chēng)產(chǎn)生的重大偏差等風(fēng)險(xiǎn)。基于這種認(rèn)知，可以發(fā)展戰(zhàn)略采購(gòu)、培育供應(yīng)商等模式，即“牧人模式”。對(duì)現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商進(jìn)行培育、形成長(zhǎng)期且穩(wěn)定的合作關(guān)系，但仍應(yīng)適時(shí)引入競(jìng)爭(zhēng)，充分保持其價(jià)格和成本優(yōu)勢(shì)。
5.3.3合同標(biāo)準(zhǔn)化管理
合同標(biāo)準(zhǔn)化是任何一個(gè)卓越的房地產(chǎn)企業(yè)快速擴(kuò)張的管理利器。合同標(biāo)準(zhǔn)化是基于合約規(guī)劃，梳理出需要固化的合同清單和具體的合同模板，以規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)、降低無(wú)效成本、提高審批效率。具體做法上分三個(gè)步驟：范圍規(guī)劃、模板編制、應(yīng)用控制。其中模板編制是專(zhuān)業(yè)化程度最高的部分，可借鑒標(biāo)桿地產(chǎn)同類(lèi)合同模板，根據(jù)本企業(yè)歷史項(xiàng)目出現(xiàn)的合同漏洞、糾紛、爭(zhēng)議進(jìn)行梳理總結(jié)，在合同模板中進(jìn)行“補(bǔ)丁升級(jí)”，并定期分析、優(yōu)化，形成循環(huán)進(jìn)步的管理閉環(huán)。
5.4 施工階段無(wú)效成本管控措施
施工階段的無(wú)效成本產(chǎn)生的原因主要為施工準(zhǔn)備不充分、施工組織不力、現(xiàn)場(chǎng)管理不到位、指令失當(dāng)、隨意變更、施工質(zhì)量管控不嚴(yán)等。由于房企是資源整合型企業(yè)，因承包商管理問(wèn)題導(dǎo)致的無(wú)效成本可以通過(guò)合同管理轉(zhuǎn)嫁給承包商來(lái)消化。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，本階段的無(wú)效成本管控主要從精細(xì)化管理方面著手，重點(diǎn)應(yīng)做到以下幾個(gè)方面：
5.4.1施工組織及協(xié)調(diào)
首先應(yīng)做好施工時(shí)間節(jié)點(diǎn)管理及施工界面協(xié)調(diào)工作。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)承包商眾多，各專(zhuān)業(yè)交叉施工較為常見(jiàn)，各自都存在工期壓力和施工作業(yè)面的需求。如果協(xié)調(diào)不力，將會(huì)產(chǎn)生大量無(wú)效成本。如筆者曾參建的某住宅項(xiàng)目中，由于施工場(chǎng)地狹小，前期計(jì)劃不周，導(dǎo)致各專(zhuān)業(yè)施工隊(duì)伍同時(shí)進(jìn)場(chǎng)施工，施工組織協(xié)調(diào)難度較大。項(xiàng)目在施工過(guò)程中產(chǎn)生了大量簽證費(fèi)用，工期也受到影響。據(jù)測(cè)算，僅僅土方轉(zhuǎn)堆、材料二次搬運(yùn)兩項(xiàng)額外增加費(fèi)用就超過(guò)了100萬(wàn)元。
5.4.2施工管理的成本意識(shí)
如使用周期短的臨建設(shè)施，應(yīng)降低標(biāo)準(zhǔn)、滿(mǎn)足基本需要即可；壓縮工期應(yīng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和評(píng)估，杜絕非關(guān)鍵線路的趕工費(fèi)用；交叉施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)做好成本統(tǒng)計(jì)、分?jǐn)偣ぷ?，將水電費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等及時(shí)進(jìn)行分?jǐn)?，避免事后無(wú)法分?jǐn)傊荒苡杉追匠袚?dān)；加強(qiáng)甲供材管理出入庫(kù)、核銷(xiāo)統(tǒng)計(jì)等管理；回收利用可重復(fù)利用的材料、設(shè)施、臨建等。
5.4.3質(zhì)量管理
質(zhì)量管理是房企在施工過(guò)程中的難點(diǎn)和痛點(diǎn)，因質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的返工、維修、加固補(bǔ)強(qiáng)、業(yè)主賠付等費(fèi)用尚可明確統(tǒng)計(jì)，但因質(zhì)量問(wèn)題造成的口碑下降、影響銷(xiāo)售的危害卻是無(wú)法估量的。質(zhì)量管理工作必須形成管理體系，對(duì)承包人進(jìn)行全程監(jiān)控和考核。對(duì)歷史產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題投訴進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析、分級(jí)分類(lèi)，研究后續(xù)工程的改進(jìn)措施，將敏感質(zhì)量問(wèn)題控制在較小范圍內(nèi)。
5.4.4變更及簽證管理
變更管理應(yīng)遵守一單一估、一月一清、時(shí)間限制這三大原則。即每份設(shè)計(jì)變更、技術(shù)洽商、現(xiàn)場(chǎng)簽證單均應(yīng)有預(yù)估金額，且預(yù)估金額應(yīng)分別對(duì)應(yīng)相關(guān)工程合同；每月應(yīng)對(duì)上月所有發(fā)出的變更、洽商、簽證單進(jìn)行核對(duì)與梳理；實(shí)行嚴(yán)格的時(shí)間限制，禁止事后補(bǔ)辦簽證與索賠。其中時(shí)間限制這條原則在實(shí)踐中最難實(shí)現(xiàn)，可將變更、簽證的分類(lèi)、結(jié)算原則、流程都在合同中進(jìn)行詳細(xì)約定，加強(qiáng)承包人對(duì)合同變更執(zhí)行的配合力度。
5.4.5合同管理
做好對(duì)承包人合同范圍內(nèi)的交底、培訓(xùn)、考核等動(dòng)態(tài)管理工作，使履約情況保持在可控狀態(tài)之下；盡量避免隨意切分合同、剝離施工內(nèi)容轉(zhuǎn)包于其他單位；做好質(zhì)量問(wèn)題的記錄、通知整改、落實(shí)維修費(fèi)用等工作；在可控范圍內(nèi)，合理安排工程進(jìn)度付款，避免毫無(wú)節(jié)制的拖延進(jìn)度付款，加強(qiáng)雙方契約精神與合作意識(shí)。
5.4.6加強(qiáng)各部門(mén)的協(xié)調(diào)溝
促進(jìn)業(yè)務(wù)部門(mén)協(xié)同工作，降低無(wú)效成本產(chǎn)生的概率。
5.5 預(yù)結(jié)算階段無(wú)效成本管控措施
5.5.1提升預(yù)結(jié)算工作的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)
如選用經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)職預(yù)結(jié)算人員、并定期進(jìn)行專(zhuān)業(yè)討論及培訓(xùn)；嚴(yán)格落實(shí)預(yù)結(jié)算二級(jí)乃至三級(jí)復(fù)核制度；建立完善的詢(xún)價(jià)渠道、準(zhǔn)確把握市場(chǎng)價(jià)格信息，減少因信息不對(duì)稱(chēng)造成的成本增加。
5.5.2預(yù)結(jié)算工作的精細(xì)化管理
應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)預(yù)結(jié)算工作的過(guò)程控制、把握其可追溯性。加強(qiáng)進(jìn)度款審核，對(duì)進(jìn)度款不能只停留在“預(yù)估”、“暫付”的認(rèn)知水平；要求預(yù)結(jié)算過(guò)程中的底稿均應(yīng)留存，每一個(gè)單據(jù)和數(shù)據(jù)均應(yīng)有充分依據(jù)；實(shí)行精細(xì)化考核制度，對(duì)預(yù)結(jié)算成果的提交時(shí)間、精度進(jìn)行考核，對(duì)出現(xiàn)的失誤或錯(cuò)誤按性質(zhì)進(jìn)行分類(lèi)分級(jí)；從制度上杜絕預(yù)結(jié)算營(yíng)私舞弊、利益交換等違紀(jì)行為。
5.5.3對(duì)造價(jià)咨詢(xún)公司進(jìn)行科學(xué)管理
現(xiàn)階段多數(shù)房企會(huì)將預(yù)結(jié)算作業(yè)外包于造價(jià)咨詢(xún)公司，其優(yōu)點(diǎn)是造價(jià)咨詢(xún)公司具有專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，但也存在其自身利益考量而損害房企利益的現(xiàn)象，所以必須進(jìn)行科學(xué)管理。應(yīng)優(yōu)選口碑良好、內(nèi)部業(yè)務(wù)質(zhì)量控制嚴(yán)格、配合度高的造價(jià)咨詢(xún)公司；在合同中進(jìn)行預(yù)結(jié)算成果文件的質(zhì)量約束，并實(shí)現(xiàn)專(zhuān)人對(duì)接、過(guò)程評(píng)估、事后考核等手段；對(duì)結(jié)算審核費(fèi)用進(jìn)行合理控制或轉(zhuǎn)嫁。如筆者曾參與某項(xiàng)目共計(jì)10棟高層總包結(jié)算，支付給咨詢(xún)公司的審核費(fèi)用合計(jì)高達(dá)540萬(wàn)元，主要原因是總包單位送審結(jié)算時(shí)高估冒算、申報(bào)各項(xiàng)合同約定不予計(jì)取的或暫未明確的大額補(bǔ)償費(fèi)用。經(jīng)分析對(duì)比，如能對(duì)該項(xiàng)目的各總包結(jié)算由本公司進(jìn)行初審，對(duì)各項(xiàng)大額補(bǔ)償費(fèi)用事先與承包人達(dá)成一致后報(bào)送咨詢(xún)公司的話，可節(jié)省審核費(fèi)用高達(dá)200萬(wàn)元。
6 結(jié)論與展望
6.1 無(wú)效成本管理小結(jié)
綜上所述，無(wú)效成本管理是一項(xiàng)實(shí)務(wù)性很強(qiáng)的復(fù)雜工作，需要一整套完整的管理思路和管理體系。其中，最重要的就是知識(shí)管理和經(jīng)驗(yàn)管理。在知識(shí)管理方面，尊重專(zhuān)業(yè)，將價(jià)值工程方法運(yùn)用到項(xiàng)目定位、策劃、設(shè)計(jì)，甚至招采和施工方面；在經(jīng)驗(yàn)管理方面，總結(jié)分析歷史項(xiàng)目的成本構(gòu)成，將無(wú)效成本剝離出來(lái)形成各環(huán)節(jié)、各部門(mén)、各級(jí)別的明細(xì)表單，運(yùn)用目標(biāo)成本管理、合約規(guī)劃、合同管理、動(dòng)態(tài)成本管理等手段對(duì)其進(jìn)行重點(diǎn)管控。最終目的是通過(guò)成本管理乃至項(xiàng)目管理的精進(jìn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益的提升。
6.2 無(wú)效成本管理的未來(lái)展望
行業(yè)的迅速發(fā)展、技術(shù)和管理的不斷革新，筆者對(duì)無(wú)效成本管理的未來(lái)有以下幾點(diǎn)展望：
1）專(zhuān)門(mén)從事設(shè)計(jì)優(yōu)化的顧問(wèn)公司將逐漸興起，傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)公司已不能完全適應(yīng)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，需逐步轉(zhuǎn)型為“從設(shè)計(jì)降成本、向設(shè)計(jì)要利潤(rùn)”的層面上來(lái)。
2）BIM、PM、云計(jì)算、人工智能等新技術(shù)在工程設(shè)計(jì)、施工總包管理中的應(yīng)用，將大量降低成本管理人員算量、變更估算、進(jìn)度款審核的工作量，使得成本管理人員能抽身出來(lái)完成更多有價(jià)值的事前控制工作。
3）傳統(tǒng)成本管理人員必須革新自身專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能，使自己兼具專(zhuān)業(yè)能力和跨專(zhuān)業(yè)協(xié)同能力，將成本管理的關(guān)注點(diǎn)從成本端的內(nèi)部，擴(kuò)大至各專(zhuān)業(yè)間的協(xié)同，價(jià)值管理和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程管理上。從而提升專(zhuān)業(yè)價(jià)值和話語(yǔ)權(quán)。
4）本世紀(jì)初成本管理的目標(biāo)是通過(guò)信息對(duì)稱(chēng)“消滅（供應(yīng)商的）不合理利潤(rùn)”，目前成本管理的目標(biāo)是通過(guò)精細(xì)化管理“消滅不合理成本”，未來(lái)有可能通過(guò)共享經(jīng)濟(jì)、技術(shù)革新等“消滅合理成本”。
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